Hériter d’un bien immobilier dans le canton de Vaud : vendre, conserver ou louer ? Toutes les étapes pour bien décider
Une maison, un deuil, une décision à prendre
Perdre un proche est toujours un moment douloureux. Mais ce deuil est parfois rapidement suivi par des démarches complexes, surtout lorsqu’un bien immobilier fait partie de l’héritage. Dans ces moments-là, il est facile de se sentir débordé : faut-il vendre ? Garder le bien en famille ? Louer ? Comment faire quand les co-héritiers ne sont pas d’accord ?
Cet article a pour but d’accompagner les personnes confrontées à cette situation. Vous trouverez ici une marche à suivre structurée, des explications juridiques sérieuses et des conseils concrets pour éviter les pièges et prendre les bonnes décisions.
Sommaire
- Comprendre la communauté héréditaire (hoirie)
- Accepter ou refuser la succession
- Obtenir le certificat d’héritier
- Si vous êtes plusieurs héritiers : vendre en indivision
- Que faire en cas de désaccord ?
- Fiscalité et impôts dans le canton de Vaud
- Autres options que la vente (conserver ou louer)
- Vendre rapidement : mode d’emploi
- Hypothèque, fonds propres et viabilité financière
- Conclusion : gérer un héritage, c’est aussi prendre soin de sa famille
Comprendre la communauté héréditaire
Lorsqu’une personne décède, ses héritiers forment automatiquement une communauté héréditaire, plus communément appelée « hoirie ». C’est une forme de propriété collective où tous les biens du défunt sont détenus en commun par l’ensemble des héritiers. Chaque membre possède une part abstraite, mais aucun ne peut disposer seul du bien. Toutes les décisions importantes, notamment la vente d’un bien, doivent être prises à l’unanimité.
Cette communauté n’a pas de durée limite : elle peut durer des mois, des années, voire des décennies si elle n’est pas dissoute. Et plus elle s’allonge, plus elle devient complexe, car au décès d’un héritier, ses propres héritiers rejoignent la communauté, rendant les prises de décisions encore plus difficiles.
Accepter ou refuser la succession
Avant d’entreprendre quoi que ce soit, chaque héritier doit décider s’il souhaite accepter ou refuser la succession. Il existe trois options :
- Acceptation pure et simple : vous héritez des biens, mais aussi des dettes.
- Acceptation sous bénéfice d’inventaire : permet d’analyser si les actifs couvrent les dettes avant de s’engager.
- Répudiation : renoncer à toute la succession.
Le délai pour se positionner est de trois mois à compter de l’annonce officielle du décès. Ce choix est essentiel, car en cas d’acceptation, même tacite, vous êtes solidairement responsable avec les autres héritiers.
Obtenir le certificat d’héritier
Pour vendre, louer ou même accéder aux comptes bancaires du défunt, il est indispensable d’obtenir un certificat d’héritier. Ce document officiel prouve votre qualité d’héritier et est requis par le registre foncier pour tout transfert de propriété. Il est délivré par un notaire ou par l’autorité compétente du canton de Vaud.
Son coût varie généralement entre 1’000 et 2’000 CHF, et sa délivrance peut prendre entre deux semaines et un mois. Il s’agit d’une étape préalable indispensable, souvent méconnue, mais qui conditionne toutes les démarches suivantes.
Si vous êtes plusieurs héritiers : vendre en indivision
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent ensemble un bien immobilier, ils deviennent co-indivisaires. Personne ne peut vendre seul le bien, même s’il détient une majorité de parts. Toute décision doit être prise à l’unanimité, ce qui peut ralentir voire bloquer le processus. Pour vendre, il faut obtenir l’accord écrit de tous les héritiers.
Il est fortement recommandé de faire estimer le bien par un expert immobilier, voire deux, pour obtenir une moyenne objective. Une fois l’estimation réalisée, un mandat de vente peut être confié à une agence immobilière. Cela permet de garantir une gestion professionnelle, apaisée et conforme aux règles en vigueur.
Que faire en cas de désaccord ?
Les conflits entre héritiers sont malheureusement fréquents (questions financières, attachement au bien, mésententes personnelles). Lorsqu’aucun consensus n’est trouvé, la médiation peut être une voie utile : un professionnel neutre aide les parties à trouver un compromis.
Si cette solution échoue, l’un des héritiers peut entamer une action en partage judiciaire. Le tribunal peut trancher, quitte à ordonner la vente aux enchères du bien si aucun rachat n’est possible. Cette procédure est longue et coûteuse, mais reste une issue lorsque toutes les discussions échouent.
Fiscalité et impôts dans le canton de Vaud
Dans le canton de Vaud, les héritiers directs comme les enfants sont imposés sur leur part d’héritage à partir de 250’000 CHF. Le taux est progressif et varie selon le montant reçu (environ 3,3 % autour d’un million de francs).
En plus de cet impôt sur les parts héréditaires, il faut prendre en compte l’impôt sur le gain immobilier si le bien est vendu. Celui-ci est calculé sur la plus-value entre le prix de vente et le prix d’achat initial par le défunt. La durée de possession court depuis l’achat par le défunt, et non depuis le décès. Dans le canton de Vaud, les années d’occupation en tant que résidence principale comptent double pour réduire le taux : il commence à 30 % si la détention est inférieure à un an et descend à 7 % au-delà de 24 ans.
Autres options que la vente
Vendre n’est pas l’unique option. Certains héritiers choisissent de conserver le bien, en le reprenant à leur nom. Cela implique de racheter les parts des autres cohéritiers, ce qui suppose une capacité financière suffisante. D’autres préfèrent louer le bien pour générer un revenu tout en conservant la valeur patrimoniale. Ces solutions doivent aussi être décidées collectivement, et la clé du succès reste l’entente entre héritiers.
Vendre rapidement : mode d’emploi
Certaines situations exigent une vente rapide : besoin de liquidités, succession bloquée, départ à l’étranger, ou volonté de tourner la page. Dans ce cas, il est crucial de :
- faire estimer le bien rapidement et avec sérieux,
- fixer un prix en phase avec le marché,
- confier la vente à un professionnel : mise en valeur, organisation des visites, filtrage des acheteurs, accompagnement administratif.
On gagne du temps, on sécurise la transaction et on évite les erreurs coûteuses.
Hypothèque, fonds propres et viabilité financière
Hériter d’une maison, c’est aussi hériter de son hypothèque. Il faut vérifier si l’héritier peut la reprendre. Bonne nouvelle : contrairement à un achat classique, il n’est pas nécessaire d’apporter 20 % de fonds propres, puisque le bien est déjà acquis.
La banque vérifie toutefois que le taux d’endettement reste dans les normes. En Suisse, les charges hypothécaires (intérêts, entretien, amortissements) ne doivent pas dépasser 33 % des revenus annuels. Si ce seuil est dépassé, un amortissement partiel peut être exigé. Parfois, il est envisageable d’augmenter l’hypothèque pour financer des travaux — selon la valeur du bien et la solidité du dossier. Pensez au long terme : à la retraite, les revenus baissent, ce qui peut compliquer le maintien de l’hypothèque.
Conclusion : gérer un héritage, c’est aussi prendre soin de sa famille
Recevoir une maison en héritage est une grande responsabilité. C’est un moment de transition, parfois douloureux, mais aussi une opportunité de prendre de bonnes décisions pour honorer la mémoire du défunt.
Il ne s’agit pas seulement d’une transaction immobilière, mais d’une étape humaine, pleine de sens et de souvenirs. Prendre le temps de comprendre les règles, de consulter les bons professionnels, et de discuter en toute transparence avec les autres héritiers permet d’avancer sereinement.
Parce qu’un bien familial, c’est plus qu’un actif : c’est une part d’histoire. Et cette histoire mérite d’être transmise avec soin, respect et intelligence.
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